Trasferimenti di cubatura

1. La pratica contrattuale conosce da tempo accordi fra privati proprietari (cd. "trasferimenti di cubatura") mediante i quali uno di essi "cede" ad un altro la facoltà di edificare, esistente sul suo terreno secondo le norme urbanistiche, affinché il cessionario possa avvalersi di tale facoltà per ottenere dal Comune, in sede di rilascio del permesso di costruire, l'autorizzazione a realizzare un volume edilizio maggiore di quello che gli spetterebbe, sul terreno di sua proprietà, secondo le previsioni della pianificazione vigente. Tale pratica - considerata legittima dalla giurisprudenza amministrativa - è stata talora recepita e disciplinata in Leggi Regionali o in strumenti urbanistici, ma è opinione corrente che ad essa possa farsi ricorso anche a prescindere da un riconoscimento da parte di norme urbanistiche regionali e/o comunali. Il fenomeno in esame invero non lede, di regola, alcun interesse pubblico in quanto generalmente non si riconnettono conseguenze negative al solo fatto che la densità edilizia massima fissata dallo strumento urbanistico venga sfruttata dal proprietario di un'ampia estensione di terreno, o da più proprietari associati o da uno dei proprietari che abbia ottenuto la cessione di facoltà edificatorie dei suoi vicini, purché comunque sia impedito il superamento, nella zona complessivamente considerata, degli standards consentiti dai piano.

2. La cessione di cubatura o asservimento è un istituto utilizzabile, in sede di rilascio di concessioni edilizie (oggi : permesso di costruire), in presenza di particolari condizioni e limiti, per cui può avvenire solo tra fondi:

i) compresi nella medesima zona urbanistica ed aventi la stessa destinazione urbanistica, in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico (vedi Consiglio di Stato, Sez. V, 3 marzo 2003, n. 1172);

ii) contigui, nel senso che, anche qualora non si riscontri la continuità fisica tra tutte le particelle catastali interessate dalla nuova costruzione, sussista pur sempre, comunque, una "effettiva e significativa vicinanza tra i fondi asserviti" (vedi Consiglio di Stato, Sez. V, 30.10.2003, n. 6734; 1.4.1998, n. 400).

3. Ove lo strumento urbanistico contenga specifiche limitazioni in ordine a tipologie edilizie o alla densità abitativa, il trasferimento di cubatura deve ritenersi non consentito. Ciò significa che deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano che per le zone agricole, non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al prefigurato regime di edificazione nelle zone agricole ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agricole.

4. In base al punto 1.8 del Titolo II, della L.R. Campania 20 marzo 1982, n. 14, la possibilità di asservimento a fini residenziali tra aree contigue è riservata esclusivamente agli imprenditori agricoli a titolo principale. Dalla richiamata disposizione emerge infatti che il rilascio del permesso di costruire fabbricati rurali in zone agricole è subordinato ad un duplice requisito: il primo di natura soggettiva, costituito dallo status di proprietario coltivatore diretto, proprietario conduttore in economia, proprietario concedente, imprenditore agricolo, il secondo di natura oggettiva, rappresentato dal rapporto di strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo. 

5. La ratio della previsione, di cui al punto 1.8 del Titolo II, della L.R. Campania 20 marzo 1982, n. 14, è quella di evitare che qualsiasi individuo, benché sprovvisto della qualità di coltivatore, possa legittimamente costruire un immobile ad uso residenziale in zona agricola. Ciò avrebbe l’evidente conseguenza di consentire la trasformazione di una zona agricola, tutelata dall’ordinamento, in un’area sostanzialmente residenziale e si porrebbe quindi in contrasto con la ratio della disciplina vincolistica che è volta allo scopo di attuare un equilibrato componimento tra le contrapposte esigenze, da un lato, consentire una razionale possibilità di sfruttamento edilizio delle aree agricole per scopi di sviluppo economico e, dall’altro, garantire la loro destinazione esclusiva ad attività agronomiche (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 24 gennaio 2014, n. 598).

6. Il punto 1.8 del Titolo II, della L.R. Campania 20 marzo 1982, n. 14 consente l’asservimento della cubatura di lotti contigui al solo imprenditore agricolo a titolo principale, di cui all’art. 1 del D.Lgs. 29 marzo 2004 n. 99, come modificato dal D.Lgs. 27 maggio 2005 n. 101 (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 24 gennaio 2014, n. 598), e per le sue necessità abitative: difatti, per le altre categorie (proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, proprietari concedenti) la normativa regionale non contiene alcun riferimento all’istituto dell’asservimento né alcun rinvio alla pregressa previsione dettata per l’imprenditore agricolo. Detto asservimento è inoltre subordinato a limiti volumetrici (mc. 500) e a specifiche formalità (trascrizione del vincolo di inedificabilità in favore del Comune).