Piani di lottizzazione

1.1. Nel caso in cui il privato contesti in sede giurisdizionale il diniego di permesso di costruire per intervento in terreno ricompreso in zona di completamento, qualora in corso di giudizio sopravvenga un nuovo strumento urbanistico che classifichi il medesimo terreno come verde pubblico, l'omessa impugnazione di quest'ultimo strumento urbanistico detta non determina l’improcedibilità del ricorso. 

1.2. La natura impugnatoria della giurisdizione amministrativa cede, in un’interpretazione evolutiva (v. CS Ap 23 marzo 2011 n. 3, punto 3.1), di fronte alla necessità di mettere in primo piano il rapporto contenzioso sottostante per garantire piena tutela all’interesse legittimo, inteso come posizione giuridica avente natura sostanziale (cfr. TAR Lombardia Brescia Sez. II 19 febbraio 2013 n. 171; Id. 23 agosto 2012 n. 1456). Quello che rileva per la decisione del merito non è l’individuazione di tutti i singoli provvedimenti lesivi, ma la persistenza della lesione sostanziale contro cui la parte ricorrente si è inizialmente attivata proponendo impugnazione. Non è necessaria l’impugnazione dell’ultimo provvedimento della serie, quando siano già stati censurati gli atti anteriori che definiscono nel loro insieme la posizione dell’amministrazione, a cui si contrappone l’interesse oppositivo o pretensivo della parte ricorrente.

2.1. Qualora un piano attuativo stabilisca un certo equilibrio tra i diritti dei lottizzanti complessivamente intesi (indici edificatori, destinazione dei nuovi edifici) e gli obblighi che i lottizzanti assumono nei confronti dell’amministrazione (opere e oneri di urbanizzazione, cessione gratuita di aree a standard), è evidente che una cancellazione (totale o parziale) degli obblighi può essere ipotizzata solo quando si sia verificata e sia definitiva una corrispondente cancellazione (totale o parziale) dei diritti.

2.2. La ricostituzione dell’equilibrio tra le posizioni giuridiche opera in entrambe le direzioni, ossia tanto a beneficio dei privati quanto a beneficio dell’amministrazione. Così, se le urbanizzazioni vengono ultimate e l’area è definitivamente trasformata secondo l’impostazione del piano attuativo, si verifica l’effetto irreversibile della lottizzazione (argomento ex art. 17 della legge 1150/1942), con la conseguenza che le singole edificazioni private possono proseguire anche dopo la scadenza originariamente prevista nella convenzione urbanistica, purché sia assicurato il rispetto degli allineamenti e delle altre prescrizioni del piano attuativo. Per converso, se i lottizzanti hanno già esaurito il volume concesso dal piano attuativo, non possono rifiutarsi di ottemperare agli obblighi assunti, anche se l’amministrazione sia in ritardo nel chiederne l’esecuzione. La conformazione dei luoghi conseguente alla lottizzazione vale quindi anche come conformazione delle singole proprietà, sulle quali grava di conseguenza un vincolo non solo obbligatorio ma reale a favore dell’amministrazione.

2.3. L’obbligo di cessione gratuita ricavabile dalla normativa urbanistica, pur non avendo carattere periodico, ha una consistenza analoga a quella dell’onere reale, sia in relazione al presupposto (rapporto con la cosa), sia relativamente alla funzione (utilità protratta nel tempo). In particolare, sotto il primo profilo, perché si tratta del necessario bilanciamento al peso insediativo apportato dalle nuove costruzioni private; sotto il secondo profilo, perché soddisfa un interesse collettivo di natura permanente, che consiste nell’integrare le infrastrutture al servizio di una zona urbanistica. 

2.4. Mentre per i crediti espressi in un importo monetario (ad esempio, il contributo di costruzione) decorre il normale termine di prescrizione decennale (v. TAR Brescia Sez. I 3 maggio 2014 n. 464), la cessione gratuita di aree non è soggetta a prescrizione, almeno finché l’amministrazione non decida di liberare il fondo dei privati disponendo la monetizzazione dello standard.

2.5. Ove un terreno sia stato inserito in un piano di lottizzazione regolato da convenzione urbanistica, in base alla quale il medesimo terreno doveva essere ceduto gratuitamente al Comune per la realizzazione di opere di urbanizzazione, la circostanza che sopravvenga uno strumento urbanistico, che classifichi come edificabile il ridetto terreno, non va inteso come rinuncia implicita senza alcun corrispettivo (monetizzazione) da parte Comune al proprio diritto sul terreno in questione.

2.6. Trattandosi di un onere reale l'obbligo di cessione gratuita assunto da privato lottizzante è imprescrittibile; legittimamente il Comune non consente attività edificatoria conforme alla destinazione urbanistica sopravvenuta, se contrastante con detto obbligo di cessione gratuita.