GOVERNO DEL TERRITORIO

La classificazione urbanistica a "standard esistente - attrezzature di interesse comune”, relativa ad area di sedime di edificio già destinato a sede di uffici postali e acquistato da privati nell'ambito del processo di dismissione del patrimonio immobiliare di Poste Italiane s.p.a., si inscrive tra quelle di carattere ricognitivo e non costitutivo, ossia tra quelle volte ad individuare le aree attualmente destinate al soddisfacimento di interessi pubblici, in funzione compensativa dei carichi insediativi esistenti e futuri.

La qualificazione urbanistica come standard di un determinato immobile trova fondamento nella sua attuale e stabile destinazione funzionale al soddisfacimento di esigenze di carattere collettivo, quale che sia lo strumento giuridico atto ad assicurarla, piuttosto che nella natura giuridica del soggetto proprietario: gli artt. 3 D.M. n. 1444/1968 e 41 quinquies, comma 8, l. n. 1140/1942, fissano infatti i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi, da un lato, e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, dall’altro, senza fare distinzione tra queste ultime due tipologie.

3.1. Scopo della pianificazione urbanistica, nella sua componente ricognitiva, è la rilevazione dell'attuale assetto funzionale degli immobili presenti nel territorio comunale, a prescindere da eventuali cambiamenti futuri (i quali potranno venire in rilievo, al fine di determinare un corrispondente adeguamento della relativa rappresentazione urbanistica, allorché si saranno concretamente verificati).

3.2. Una seria e coerente attività pianificatoria non può che fondarsi su dati urbanistici muniti di un sufficiente grado di stabilità giuridica, il cui primo presupposto è dato dalla sottrazione degli stessi alla libera disposizione dei soggetti privati.

3.3. Per effetto della dismissione da parte di soggetto esercente servizio pubblico (nella specie Poste Italiane s.p.a.) di immobile già destinato a propri uffici e la conseguente stipula con il soggetto acquirente di un contratto di locazione di durata temporanea (nella specie biennale), la destinazione del medesimo immobile ad uso collettivo assume carattere transitorio e, soprattutto, il suo mantenimento risulta subordinato alla volontà delle parti, nessuna delle quali portatrice, peraltro, di un interesse (pubblico) alla conservazione della originaria funzione pubblicistica (di standard).

3.4. In tema di classificazione urbanistica di un'area a servizi di interesse collettivo, assume rilievo anche il progressivo svuotamento della funzione servente allo svolgimento del servizio pubblico (nella specie postale) cui assolve(va) l'immobile insistente sulla medesima area, allorquando risulti che la medesima funzione sia relegata ad una porzione esigua (rispetto alla superficie complessiva del fabbricato). Tale assetto utilizzativo dell'edificio non appartiene invero all'ambito dei futuri cambiamenti della destinazione e della natura degli immobili esistenti nel territorio comunale, ma denota un processo evolutivo in itinere, che ha già prodotto significativi e concreti risultati sul piano fattuale e giuridico, di cui l'attività pianificatoria non può non tenere conto, a pena di fondarsi su dati non rispondenti all'attuale situazione urbanistica e falsare la rappresentazione da parte dell’Amministrazione delle esigenze di regolazione espresse dal territorio.

4.1. È illegittima la previsione di strumenti urbanistici che qualifichi in via ricognitiva un'area a standard che non sia coerente tra la qualificazione urbanistica dello stesso, operata in sede di variante ed il suo effettivo ed attuale status giuridico, in relazione alla idoneità di quest'ultimo a garantire il soddisfacimento delle esigenze di carattere collettivo proprie della nozione di standard: coerenza che l'esercizio dello jus variandi in ambito urbanistico è appunto finalizzato ad assicurare.

4.2. In tema di pianificazione urbanistica, non assume rilievo il fatto che le previsioni urbanistiche (di carattere ricognitivo) riguardino aree di sedime e non gli edifici che su di esse ricadano, dovendosi invece sostenere che i mutamenti verificatisi nel regime giuridico degli edifici incidano su quello delle relative area di sedime. 

4.3. In presenza di un'area irreversibilmente trasformata in senso edificatorio, la qualificazione urbanistica della relativa area di sedime, in ossequio al principio di realtà che deve ispirare il procedimento di pianificazione anche nelle sue componenti meramente ricognitive, non può che avvenire in considerazione della natura giuridica e della destinazione funzionale caratterizzanti il sovrastante edificato: ragionare diversamente significherebbe pretermettere una realtà urbanistica che vede ormai prevalere, sulla originaria destinazione funzionale di ordine collettivo, una attuale (e prevalente) diversa utilizzazione (nella specie avente carattere direzionale), con il risultato di fondare l'attività pianificatoria su un quadro rappresentativo fuorviante, basato su una destinazione a standard ormai superata nella realtà giuridica e fattuale (con i connessi effetti distorsivi sulla conservazione di un corretto rapporto tra superfici destinate ad uffici e relative dotazioni di standard).