Edilizia abitativa convenzionata

1. Ove sia stata stipulata convenzione edilizia ex art. 18 d.P.R. n. 380/2001 tra amministrazione comunale e costruttore per il caso di inadempimento degli obblighi relativi alla determinazione del canone di locazione di costruendo alloggio, non può essere applicata al terzo acquirente del medesimo bene la sanzione pecuniaria prevista dalla convenzione nei confronti del costruttore, parte della convenzione e beneficiario delle riduzioni contributive.

2. Ancorché in forza delle previsioni della convenzione ex art. 18 d.P.R. n. 380/2001 fosse stato stabilito che, in caso di trasferimento degli alloggi, gli acquirenti e, successivamente, i loro eventuali aventi causa sarebbero subentrati nella posizione giuridica del concessionario originario, non può ritenersi che i vincoli obbligatori relativi al canone di locazione dell'alloggio si sarebbero trasferiti sul terzo acquirente.

3. Attraverso le vicende contrattuali derivative ed i richiami in esse fatte agli obblighi dell’originaria convenzione ex art. 18 d.P.R. n. 380/2001 può perpetuarsi il contenuto dell’obbligazione avente ad oggetto la quantificazione del canone dell'alloggio costruito in base alla medesima convenzione, ma tale obbligazione non può che vincolare esclusivamente le parti del singolo rapporto contrattuale e non certo i terzi che ad esso rimangono estranei. Ne consegue che clausole dell’originaria convenzione edilizia che prevedono penali per il caso di inadempimento sono applicabili esclusivamente al concessionario, in quanto unico obbligato nei confronti dell’amministrazione.

4. L’art. 3 legge n. 10/1977 prima e l'art. 18 dPR n. 380/2001, oggi, individuano chiaramente nel soggetto, che abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto e che quindi abbia concluso con il comune la convenzione necessaria (ovvero l'atto d'obbligo equivalente), il destinatario degli obblighi assunti di contenere i prezzi di cessione ed i canoni di locazione degli alloggi, nei limiti indicati nella stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità. L'estensione di questi obblighi ad altri (che non sia il mero subentrante nella posizione di concessionario), e, in particolare, l'estensione a chi sia acquirente dell'alloggio dal concessionario costruttore, non trova giustificazione nella esplicita norma di legge, che non esprime alcun riferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionario costruttore, de comune e della regione, e ricollega all'accordo (o atto d'obbligo equivalente) l'impegno di alienare o locare a prezzi limitati gli alloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto; di tale accordo è parte specifica il concessionario costruttore, e, quindi, solo su quest'ultimo ricade l'obbligo assunto. Del resto le modalità di determinazione del prezzo di cessione sono coerenti con la limitazione alla sola persona del concessionario costruttore dell'impegno assunto di contenere il prezzo di cessione (od il canone di locazione) degli alloggi costruiti, a fronde del connesso ed a lui soltanto riconosciuto beneficio di riduzione del contributo per il rilascio della concessione edilizia (Cfr. Cass. civ. Sez. II, 4 aprile 2011, n. 7630; già prima, Cass. 2 ottobre 2000, n. 13006).

5. L’acquirente di alloggio realizzato in regime convenzionale ex art. 18 d.P.R. n. 380/2001 non può liberamente fissare il canone vanificando le ragioni e le finalità sociali dello sconto contributivo originariamente concesso dall’amministrazione. L’art. 18, ultimo comma, del D.P.R. n. 380/2001 dispone infatti la nullità di ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione per la parte eccedente. Nullità testuale e parziale che, avendo ad oggetto “ogni pattuizione” colpisce anche quelle poste in essere degli aventi causa dell’originario concessionario. L’invalidazione, comminata ex lege nell’interesse generale, si pone tuttavia su un piano diverso dalla sanzione contrattuale pattuita per il caso di inadempimento, potendo quest’ultima applicarsi, salve espresse disposizioni di legge, alle parti e tra le parti che l’hanno concordata.