Determinazione degli oneri urbanistici nel caso di ristrutturazione edilizia

1.1. In base alle definizioni contenute nell’art. 3, comma 1, lettere b) e d) del D.P.R. 380/2001 l’elemento che caratterizza la ristrutturazione edilizia è la prevalenza della finalità di trasformazione rispetto al più limitato scopo di rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’edificio. Perché vi sia ristrutturazione non è necessario che cambi la destinazione dei locali o che vi siano incrementi nel volume o nella superficie (questi sono semmai indici della ristrutturazione pesante ex art. 10 comma 1, lettera c del D.P.R. 380/2001). La ristrutturazione presuppone soltanto che si possa apprezzare una differenza qualitativa tra il vecchio e il nuovo edificio.

1.2. La manutenzione straordinaria può comprendere anche innovazioni, ossia l’introduzione di elementi che modificano il precedente aspetto degli spazi e le relative funzionalità, ma se le innovazioni seguono un disegno sistematico, il cui risultato oggettivo è la creazione di un organismo edilizio nell’insieme diverso da quello esistente, si ricade inevitabilmente nella ristrutturazione.

1.3. Nel caso in cui la finalità dell’intervento sia quella di suddividere un originario spazio produttivo, impostato come unitario, in numerosi locali indipendenti da affittare per l’insediamento di singole officine artigianali oppure come magazzini, le opere edilizie hanno chiaramente la finalità di trasformare l’edificio da struttura produttiva unitaria in agglomerato di microimprese, poiché cambiano profondamente sia gli spazi interni sia le modalità di utilizzazione dell’immobile, è evidente che si ricade in una ristrutturazione e non di una semplice innovazione, seppure riferita a elementi strutturali.

2.1. Gli oneri di urbanizzazione hanno carattere corrispettivo, poiché compensano le spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un edificio nuovo o rinnovato. Quando si verifica un cambio di destinazione d'uso, la pretesa dell’amministrazione è limitata al costo aggiuntivo delle urbanizzazioni per la nuova destinazione. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono commisurati all’eventuale maggiore somma determinata in relazione alla nuova destinazione rispetto a quella che sarebbe dovuta per la destinazione precedente. Gli oneri urbanistici sono comunque da corrispondere anche nel caso in cui, pur non variando la destinazione dell’edificio, venga mutato l’assetto dello stesso.

2.2. Nelle ipotesi in cui, a seguito di un intervento di ristrutturazione edilizia, il nuovo organismo edilizio recuperi l’impianto di quello precedente, senza sostituirsi tramite demolizione e ricostruzione, ma conservando la medesima destinazione, si ha continuità nella destinazione sia formale (coerenza con la zonizzazione produttiva) sia materiale (i passaggi di proprietà, pur segnando il progressivo abbandono dell’attività insediata, non hanno causato la perdita delle potenzialità d’uso per finalità produttive). In questa ipotesi, dove non cambia la destinazione ma è comunque evidente che il nuovo assetto dell’edificio ne consentirà un uso più intenso e quindi con maggiori costi riflessi per la collettività, gli oneri di urbanizzazione devono essere calcolati in modo da tenere conto soltanto dell’incremento del carico urbanistico. Poiché non esiste un metodo univoco, e in mancanza di una disciplina comunale di carattere generale, è possibile procedere in via residuale scorporando dall’importo calcolato secondo i parametri attuali quello originariamente versato per il medesimo titolo al momento della costruzione dell’edificio e dei successivi ampliamenti. Il confronto tra questi importi va fatto in base al loro valore nominale (previa conversione in euro), perché le somme versate a suo tempo dal privato corrispondono a opere di urbanizzazione che l’amministrazione ha realizzato nel medesimo periodo, mentre le nuove opere devono essere evidentemente eseguite con i costi attuali, che non possono essere compensati attraverso rivalutazioni virtuali. In altri termini, più ci si allontana dalla data di costruzione dell’edificio, minore è l’utilità delle originarie opere di urbanizzazione, e quindi maggiore è il contributo economico che può essere ragionevolmente chiesto al privato quando attraverso interventi di ristrutturazione viene aumentato il carico urbanistico.