Distanze tra costruzioni

1.1. Quando lo strumento urbanistico non preveda l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine, trova applicazione il principio della prevenzione temporale (art. 873 ss. c.c.), secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare dalle altre costruzioni sui fondi vicini (cfr. C.d.S., sez. IV, 4 febbraio 2011, n. 802), il che vale anche rispetto a successive sopraelevazioni (cfr. C.d.S., sez. V, 10 gennaio 2012, n. 53).

1.2. Solo in presenza di una norma regolamentare che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine, infatti, si pone l'esigenza di un'equa ripartizione tra proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni, con la conseguenza che, in assenza di una siffatta prescrizione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione.

1.3. Nel caso in cui la distanza tra gli edifici resti regolata dalla norma suppletiva dettata dall’art. 17, co. 1, lett. c), della legge n. 765/67 (che ha inserito nella legge n. 1150/42 l’art. 41 quinquies, applicabile non soltanto ai Comuni sprovvisti di piani regolatori e programmi di fabbricazione, ma anche a quelli dotati di regolamento edilizio non contenente prescrizioni sulle distanze: cfr. C.d.S., sez. V, 23 maggio 2000, n. 2983), poiché tale norma, al pari dell’art. 873 c.c., non fa alcun riferimento ai confini, bensì all'altezza dell'edificio successivo, la stessa disposizione non può, dunque, essere interpretata nel senso di imporre, sia pur implicitamente, un distacco rispetto ai confini.

1.4. La distanza tra gli edifici ex art. 41-quinquies l. n. 1150/1942 non è prevista dalla norma come fissa, essendo, invece, mobile e variabile con riferimento all'altezza dell'edificio successivo; il che, da un canto, conferma che il confine tra i due fondi non assume alcun rilievo nella struttura della norma, dall'altro evidenzia, come dato imprescindibile, che la norma, così com’é strutturata, presuppone la preesistenza di un fabbricato, solo rispetto al quale, non già rispetto al confine (od anche rispetto al confine), viene prescritta la distanza minima, da determinarsi in relazione all'altezza del nuovo edificio (cfr. cfr. Cass., SS.UU., 1° agosto 2002, n. 11489).

1.5. In tema di distanze tra edifici di cui all’art. 9 D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968, difetta ogni riferimento ai confini; le distanze sono espresse in termini mobili e variabili con riguardo alla altezza di edifici preesistenti (ovvero alla larghezza, maggiorata, della sede stradale interposta) oppure ancora in termini assoluti tra i fabbricati stessi (nel senso della applicabilità del principio di prevenzione anche con riferimento al D.M. 1444/68, cfr., implicitamente, TAR Campania Napoli, sez. II, 1° aprile 2011, n. 1899): tutto ciò senza che, naturalmente, la circostanza che il preveniente possa aver costruito una parete finestrata, anziché non finestrata, possa mutare la consistenza di questo dato normativo e influire sulla applicabilità della regola della prevenzione.

1.6. Dall'art. 9 n. 2 del D.M. n. 1444/68 è desumibile la inesistenza di un obbligo di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine, ove non prevista negli strumenti urbanistici locali; in applicazione del principio di prevenzione, esso va interpretato nel senso che tra una parete finestrata e l’edificio antistante va rispettata la distanza di metri dieci, con conseguente obbligo del prevenuto di arretrare la propria costruzione (fino ad una distanza di metri cinque dal confine, se il preveniente, nel realizzare tale parete finestrata, ha rispettato una distanza di almeno metri cinque dal confine; in caso contrario, ossia se il preveniente abbia realizzato una parete finestrata ad una distanza dal confine inferiore a metri cinque, il vicino, in alternativa all'arretrare la propria costruzione fino a rispettare la distanza di dieci metri, può scegliere d'imporre al preveniente di chiudere le aperture ed a sua volta costruire con parete non finestrata rispettando la metà della distanza legale dal confine, oppure di procedere all’interpello di cui all’art. 875, co. 2, c.c. per la comunione forzosa del muro che non si trovi sul confine, ove ne ricorrano le condizioni, od ancora, nel caso di costruzione sul confine, chiedere la comunione del muro o costruire in aderenza, cfr. Cass., sez. II, 7 marzo 2002, n. 3340).

Gli spazi per parcheggio di natura pertinenziale e obbligatoria non vanno considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta (cfr. TAR Campania Napoli, sez. II, 23 giugno 2010, n. 15731). Per un verso, infatti, l'art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122, prevede che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti»: il che consente di concludere che la realizzazione di autorimesse e parcheggi pertinenziali effettuata in locali siti a piano terra o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale non è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra (cfr., ex multis, Cons. St., Sez. IV, 13 luglio 2011 n.4234, Id., 26 settembre 2008 n. 4645). Per altro verso, sin dal 1967 il legislatore, in ragione del crescente impatto della motorizzazione di massa sull’ordinato assetto urbano, ha dapprima imposto nelle nuove costruzioni appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore a un mq per ogni 20 mc di costruzione (art. 41 sexies legge 1155/1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765/67); poi ha sancito che tali spazi costituiscono pertinenze delle costruzioni (art. 26 l. n. 47/85); da ultimo, ha raddoppiato lo spazio da destinare obbligatoriamente a parcheggio pertinenziale degli edifici (art. 2 l. n. 122/89: un mq per ogni 10 mc di costruzione) e stabilito che i relativi interventi costituiscono opere di urbanizzazione, come tali esenti da contributo di concessione (art. 11 l. n. 122/89): con ciò inducendo ad individuare nella mancanza di carico urbanistico dei parcheggi obbligatori e pertinenziali (a differenza dei parcheggi non pertinenziali, apportatori di carico urbanistico) la ragione per escluderne la computabilità nella cubatura complessiva consentita (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia, 12 giugno 2006, n. 426).