Compensazione urbanistica

L’adozione di uno strumento di pianificazione generale relativo ad un’area vasta, quale quella del Comune di Roma, non può che essere caratterizzata da interventi frammentari e discontinui, attesa la complessità di tale attività di pianificazione urbanistica. Appare, difatti, ragionevole, che lo strumento in esame dia luogo ad un processo di successivi emendamenti ed interpolazioni, richiedendo una continua modificazione in itinere del suo contenuto con necessità di adeguamento delle cartografie (nella specie l’appellante contestava che il piano regolatore avesse subito modificazioni in itinere del suo contenuto, con necessità di adeguamento delle cartografie rispetto alla formulazione originaria quale inizialmente proposta dalla Giunta Comunale).

2.1. Le decisioni dell’Amministrazione sulla destinazione dei suoli, in sede di pianificazione generale del territorio, si connotano per l’ampia discrezionalità, cosicché non è richiesta una particolare motivazione al di là di quella ricavabile dai criteri e principi generali che ispirano il P.R.G. ( ex plurimis Cons. Stato, Sez. IV, 24 febbraio 2011, n. 1222; 18 ottobre 2010, n. 7554; 26 gennaio 2012, n. 119; 31 luglio 2009, n. 4847).

2.2. In tema di strumenti urbanistici, l’art. 3 l. 241/90 non impone la motivazione per gli atti a contenuto generale, tale essendo, il piano regolatore, data la sua attitudine a produrre effetti nei confronti di un numero indeterminato di destinatari. Inoltre, in base all’art. 7 l. 1150/1942, è prevista la sola individuazione delle aree su cui è impressa destinazione edilizia o destinazione ad uso pubblico e, non anche, l’indicazione delle ragioni a fondamento della relativa scelta operata dall’amministrazione.

3.1. In sede di pianificazione generale ben possono essere soddisfatte, attraverso l’attribuzione di destinazioni limitative o preclusive dell’edificazione, esigenze di contenimento dell’espansione dell’abitato nonché di salvaguardia di valori paesaggistici e ambientali, in vista del perseguimento di obiettivi di miglioramento della vivibilità del territorio comunale (ex plurimis Cons. Stato, Sez. IV, 3 novembre 2008, n. 5478).

3.2. Il c.d. Piano delle Certezze del Comune di Roma (adottato con delibera Cons. Comunale n. 92 del 1997) si pone quale forma di intervento circoscritta a specifiche aree, rinviando all’adozione del successivo piano le scelte definitive, e quindi anche diverse, relative alla pianificazione del territorio comunale (ex plurimis Cons. Stato, Sez. IV, n. 119/2012; n. 4667/2009). 

3.3. La conferma, da parte del c.d. Piano delle Certezze, dell’edificabilità dei suoli in una determinata area non comporta la consumazione del potere dell’amministrazione di adottare ulteriori scelte limitative dell’edificabilità delle medesime aree (nella specie il c.d. Piano delle Certezze era intervenuto nel periodo intercorrente tra l’adozione e l’approvazione del nuovo P.R.G.).

4.1. Laddove lo strumento urbanistico subordini l'edificazione, all'interno di comprensori individuati dal medesimo strumento, alla previa predisposizione di un progetto unitario esteso all’intero perimetro comprensoriale, viene pertanto sancito l’obbligo di trattamento unitario (Cons. Stato, Sez. IV, 21 gennaio 2012, n. 119).

4.2. La successiva suddivisione del territorio in distinti sub-comprensori non avrebbe, comunque, fatto venir meno il richiamato obbligo di trattamento unitario, da cui ne discende l’illegittimità della scelta, adottata dal Piano, di non ripartire equamente la capacità urbanistica del Comprensorio, assegnando la quasi totalità al sub-comprensorio Consorzio Pagnotta Due e riducendo, invece, in maniera pregiudizievole quella relativa alle aree in proprietà della appellante.

5.1. La compensazione urbanistica opera, attraverso gli istituti della cessione o della permuta, tutte le volte in cui, il titolare di aree destinata ad espansione edilizia, abbia subito una decurtazione dell’edificabilità ad esse attribuita, indipendentemente dal momento o dall’atto con cui questa sia stata realizzata (ex plurimis Cons. Stato, Sez. IV, n. 4546/2010; Cons. Stato, Sez. IV n. 119/2012).

5.2. Sono legittime procedure compensative, che prevedano cessione di volumetrie o di pagamenti di contributi, nell’essere esse connesse alla possibile attribuzione di volumetria edificabile ulteriore rispetto a quella riconosciuta ai suoli in via ordinaria, nonché dall’essere quest’ultima corrispondente a quella attribuita ai medesimi suoli dai pregressi strumenti urbanistici; diversamente, se cioè le ridette previsioni si fossero accompagnate a riduzioni o azzeramenti delle pregresse capacità edificatorie dei suoli, si sarebbe trattato effettivamente di larvate forme di esproprio (cfr. Cons. Stato, Sez. IV n. 119/2012).

5.3. In caso di previsioni perequative, viene consentita, ferma restando la capacità edificatoria pregressa del proprio suolo, l'acquisizione di ulteriore volumetria edificabile; ben diversa è invece la situazione di chi abbia subito sic et simpliciter una decurtazione rispetto al passato dell’edificabilità attribuita al proprio suolo: per queste ultime fattispecie l’Amministrazione ha introdotto l’istituto della compensazione urbanistica il quale  deve trovare applicazione a tutte le aree soggette a tale deminutio di edificabilità, indipendentemente dal momento e dall’atto con cui questa sia stata realizzata (cfr. Cons. Stato, Sez. IV n. 119/2012).